Często możemy usłyszeć pytanie czy warto skorzystać z instytucji umowy przedwstępnej przy dogadywaniu warunków różnego rodzaju umów. Wszystko zależy od tego jaki interes chcemy zabezpieczyć i czy ponosimy ryzyko w sytuacji gdyby jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Umowa przedwstępna uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego. Przyjrzyjmy się treści art. 389 k.c. oraz art. 390 k.c.

Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do
zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne
postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie
został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym
przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony
są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.

Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej
uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą
poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą
w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których
zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy,
strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od
dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie
zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się
z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Przytoczone przepisy wskazują jasno, że umowa przedwstępna już powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Sprecyzowane są także terminy zawarcia takiej umowy oraz wskazany sposób działania w sytuacji gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.
W umowie przedwstępnej, która wymaga od jednej ze stron wpłacenia określonej kwoty pieniężnej należy zwrócić baczną uwagę na sformułowanie zadatek i zaliczka. Ta druga jest zaliczką na poczet ceny i w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej podlega zwrotowi. Zadatek zaś upoważnia strony do jego zatrzymania bądź uiszczenia w podwójnej wysokości (w zależności po której ze stron się znajdujemy, przyjmującego płatność czy płacącego zadatek).

Zwróćmy baczną uwagę także na terminy przedawnienia umowy przedwstępnej.

Pamiętajmy, umowa przedwstępna to nasza deklaracja zawarcia umowy z drugą stroną.